「海砂屋」交易價值減損評估之應用實例
企劃與執行估價師：陳榮源
案由：建物因氯離子含量致減損交易價值供審理參考
價格日期：107年01月**日
勘查日期：108年08月**日
勘估標的：華廈之第5層，包含1個地面層室內停車位
建物面積：房屋約39坪、車位約5坪
持分土地面積：約10坪
屋齡：約25年
估價方法：比較法、收益法、類比分析法
壹、推算程序：
一、求取正常交易價格
以比較法、收益法求取勘估標的無因氯離子含量影響之正常價格推算勘估標的於「無因氯離子含量影響」情形之不動產市場正常價格：約733萬元，內含車位價格約90萬元。
二、求取建物因氯離子含量致減損之價格
（一）學理研究與檢測程序標準手冊
1、參考文獻：鄧勝軒技師「從工程與法律結合觀點淺談海砂屋鑑定」
資料來源：社團法人臺灣省土木技師公會發行「技師報」NO.965（104年6月6日）
主題概要：
（1）何謂「高氯離子建築物」? 其成因及影響為何?
（2）關於國家標準之氯離子含量為何？
（3）正常未受外來氯離子污染之硬固混凝土，是否會因水泥的水化作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌混凝土略微降低？
2、參考文獻：陳正平技師「談海砂屋」
資料來源：社團法人臺灣省土木技師公會發行「技師報」
主題概要：高氯離子混凝土結構物是否會發生損害現象？
3、參考文獻：臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊
（1）鑑定工作內容及方法
（2）耐震能力詳細評估
4、參考文獻：臺北市政府辦理高氯離子混凝土建築物善後處理準則（99年6月21日）
5、參考文獻：臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例（102年5月27日）
（二）類比分析法推算程序
本次勘估自司法院法學資料檢索系統裁判書查詢之三個類似案例，經比較分析權衡其受損輕重程度，以進行評估本案勘估標的建物因氯離子含量致減損交易價值之程度。評估推算程序概要如下：
1、選取分析案例
（1）擬選取之分析案例在地理位置上盡量符合勘估標的之特性，包括盡量接近勘估標的，價格日期盡量接近，所在區位特性上盡量為都市地區且居住密度相類似之住宅區。
（2）根據判決書內容滿足案例分析評估程序所需之要素，包括價格日期、交易價格、判決減損金額、氯離子檢測數據、建物結構鑑定、建物受損情形之敘述、房屋買賣契約瑕疵擔保責任特別條件等。
2、實地外部勘察
實地勘察分析案例外部環境條件，觀察建物外觀，並作成記錄。
3、房地價格拆算與調整
本案採取評估減損價值之「比率」為推算目標，並且考量各分析案例及勘估標的，各自在組成不動產價格之土地價值成分、建物價值成分將有相當之差異。並且基於減損價值之效果主要係反應於建物，且建物終有剩餘經濟耐用年數之限制，然而土地則為永續利用。因此，本次作業採用土地與建物聯合貢獻原則進行房地價值拆算，使各分析案例與勘估標的分別比較並調整，以平衡因房地價格比率不同所產生減損價值比例之差異。
4、案例比較與調整與推算
比較調整項目包含：高氯離子檢測情形/程度、建物結構檢測情形、建物受損害程度評估、房屋買賣契約瑕疵擔保責任特別條件、以及屋齡等。經各項比較調整後，推算勘估標的建物因氯離子含量致減損價值之比率，以決定減損金額。
（三）推算概要表
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比較調整表 |
分析案例A |
分析案例B |
分析案例C |
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項目 |
**市**區**街 |
**縣**市**路 |
**縣**市**路 |
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基本資料與 基地利用評估 |
持分土地坪數 |
6.96 |
13.36 |
9.38 |
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屋齡 |
約34年 |
約24年 |
約32年 |
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建物坪數 |
24.7 |
64.81 |
27.7 |
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建坪試算單價 |
549,750 |
109,550 |
124,535 |
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試算標準宗地單價 |
2,125,000 |
424,000 |
488,000 |
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未達最有效利用修正率 |
70% |
100% |
100% |
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1. 建物價值比修正 |
建物價格比例因素調整倍數 |
3.92 |
0.77 |
1.65 |
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建物價格比例因素調整後減價金額比例(%) |
13.40% |
13.00% |
31.30% |
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2.共有部分面積修正 |
分析案例B有共有部分面積 |
-2.00% |
0.00% |
-2.00% |
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3.建物損害程度修正 |
高氯離子檢測情形 / 程度 |
-4.00% |
-4.00% |
-8.00% |
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建物受損害程度評估 |
-4.00% |
-4.00% |
-8.00% |
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4.瑕疵擔保責任修正 |
房屋買賣契約 瑕疵擔保責任特別條件 |
5.00% |
3.00% |
0.00% |
|
5.屋齡因素調整率 |
剩餘使用年數低者，耐震能力需求值得降低 |
2.00% |
0.00% |
1.00% |
|
2.、3.、4.、5. 修正率合計 |
-3.00% |
-5.00% |
-17.00% |
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修正後減價金額比例(%) |
10.44% |
8.05% |
14.32% |
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權重比例 |
30% |
40% |
30% |
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權重值 |
3.13% |
3.22% |
4.30% |
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推算減價金額比例(%) |
10.65% |
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貳、評估結論：
建物因氯離子含量致減損交易價值比例10.65%
參、本案評估重點：
以「海砂屋」司法判例作為類比分析比較案例，在實務上應屬可行。因為判例較多，評估方法之運用上即不需使用問卷調查法，所推算的結論也將獲得較佳的可信賴度。
然而，推算過程仍須學理根據與實務分析俱全，方能組成嚴謹的評估架構，而後所有評估內容依序展開，注意每一個差異的細節加以比較，並且注意比較分析案例的屋齡、土地/建物價值比例、基地最有效利用程度之比較調整等，最終達成妥適的推算結論。
肆、聲明事項：
一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。
二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。