社區建案開放空間使用變動價格減損評估之應用實例(一)

企劃與執行估價師：陳榮源

案由：社區建案因開放空間使用狀態變動致減損交易價值供審理參考

價格日期：105年03月**日

勘查日期：109年01月**日

勘估標的：**市**段系爭開放空間範圍約469坪

全宗土地面積：約3,380坪

屋齡：約2年

估價方法：比較法、土地開發分析法、類比分析法

壹、推算程序：

一、推算勘估標的全宗基地價格

以比較法、土地開發分析法求取本案全宗土地價格日期時之合理價格，約為 97.1萬元/坪。

二、建物價格變動率比較法

（一）概要

選擇勘估標的鄰近區域性質相同或相似建案，分析比較數個連續之特定期間交易價格變動情形，以評估勘估標的建案在此等特定期間房屋交易價格與鄰近區域建案差異比例。

（二）推算內容

經採普遍性原則，於鄰近區域調查25個建築完成日期接近、建案量體與交易資料筆數達相當數量以上之社區建案，統計其各個連續的特定期間交易價格變動率，求取各特定期間之中位數，使勘估標的建案交易資料與之比較，評估推計本案在鄰近區域類似不動產交易價格變動率之差異百分率。

三、開放空間價格分析法

（一）概要

依據都市計畫規定，本案基地所在街廓編號***依本細部計畫之附件一土地使用分區管制要點及都市設計準則等規定，屬指定留設無遮簷公共開放空間系統之街廓，應留設寬度**公尺無遮簷帶狀式公共開放空間，該部分公共開放空間應供為汽機車通行及緊急救護防災通道功能使用。

據此，本案系爭**米帶狀式開放空間負有不得影響「原有現況地形相連接之現有巷道平時通行地役權」之義務。

（參見最高行政法院 *** 年判字第 *** 號判決書理由四所載第***行文字）

（二）推算內容

本案系爭**米帶狀式開放空間範圍土地兼有法定空地與供公眾通行之性質，為取得類似性質不動產交易資料，本次評估作業自內政部實價登錄網批次資料下載搜尋確定載有相關字詞之交易案例，以普遍性原則調查台中市以北縣市範圍共23個案例，再取數列中接近中位數範圍之4個適當案例作為分析比較案例，進行比較分析調整，以推計評估算得系爭**米帶狀式開放空間之價格占整體「*****」建案建物價格之比例，供作評估開放空間價格分析法算得之價格差異百分率。

四、推估表

（一）建案比較法價格之決定

項次	分析方法	推算值	加權比率	加權值	交易價格變動 百分率之差異值
1	區域建案價格變動率 中位數比較法	-1.66%	50%	-0.83%	-1.81%
2	區域建案價格變動率 進階加權比較法	-1.96%	50%	-0.98%

（二）開放空間分析價格之決定

土地單價=	971,700	開放空間價格=	170,023,398	系爭**米 開放空間價格比率=
**米開放空間面積	469.48	開放空間價格 (取概數至萬元)=	170,020,000	1.76%
開放空間價格比例=	37.27%	建案總銷金額(元)=	9,687,037,587

（三）加權計算

項目	評估價格 差異比率(%)	權重(%)	權重值	決定價格 (價格差異比率%)
建物價格變動率比較法	-1.81%	50%	-0.91%	-1.78%
開放空間價格分析法	-1.76%	50%	-0.88%

貳、評估結論：

建物因**米開放空間範圍使用變動，影響建案市場價格百分率：-1.78%

參、本案評估重點：

勘估標的**米開放空間範圍仍屬本案建案建築基地之一部分，兼具開放空間獎勵容積性質，同時屬於法定空地，且又肩負供公共通行役權，其地面下仍有建築量體，因此，本案土地的法定允許使用狀態實屬罕見。

本案依據學理上不動產價格係由標的不動產之諸元特徵，構成不動產價值之要素，經由市場上眾多的交易行動結果，所呈現之不動產市場價格分布情形，存在消費者對特定建案的評價與其他建案評價之差異，以及對特定事件之評價。

此外，依據財產權配置學理，設計本案評估內容，以土地價格為基礎，逐步評估推算系爭**米開放空間範圍因使用內容變動，致影響財產權價值貶損，再以影響建案市場價格之程度表示之。

肆、聲明事項：

一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。

二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。