占用土地地價及租金評估之應用實例

企劃與執行估價師：陳榮源

案由：水利設施占用土地評估地價及租金供協議參考

價格日期：108年04月**日

勘查日期：108年04月**日

勘估標的：**鄉**段占用土地範圍共約61坪

土地分區：山坡地保育區農牧用地

估價方法：比較法、積算法

壹、推算程序：

一、推算勘估標的土地交易正常價格

（一）概要

本案占用範圍分屬5筆地號，占用範圍比例均屬少量，因此，以比較法先求取所屬各筆地號土地之正常價格，再按個別條件修正，求取勘估標的之正常價格。

（二）推算內容

選取與勘估標的物之近鄰地區或類似地區、使用性質相同之買賣成交案例作比較，以勘估標的物與比較標的區域因素及個別因素、交易價格日期之條件差異作比較修正

（三）推估價格：總價 885,909 元。

二、勘估標的新訂租約之租金價格

（一）概要

本案以不動產估價技術規則第132條第二款規定方法，以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。

（二）推算內容

在分析案例具有買賣價格及租賃價格時，可直採取萃取法方式求得分析案例之租金收益率，然而，兼具買賣價格與租賃價格之案例稀少，採取直接萃取法有實務上之困難，因此，本案即以比較法推算分析案例之市場正常價格，以代替缺少的買賣價格數值，即用間接方式以萃取法求算租金收益率。

本案選取之租金分析案例有三個，因近鄰地區缺乏租賃比較案例，故採用與勘估標的土地使用性質類似地區案例進行分析。

（三）推估表

三、推算勘估標的使用期間累計租金價格

（一）概要

使用期間：自民國94年12月01日至108年03月31日，核計13年4個月（約為13.33年）即，占用土地期間之租金補償。

（二）推算內容

計算公式：累計年金價格 P = 且，Vi = V1 x (1+g) ^( n-(i-1))

符號及參數值：

n：總期數 = 13.3333

i：第i期

V1：第1期之租金價格。將Vn以租金年增率g回推至第1期。

Vi：第i期之租金價格。以V1*(1+g)^(i-1)計算，其意為，以第1期租金價格乘以(1+租金價格年增率)的(i-1)乘冪。

Vn：第n期之租金價格，即勘估標的之新訂租約租金價格。

Pi：第i期之租金價格推算至期末之終值。

g：租金價格年增率，參考102年9月至107年9月共5年期間**鄉地價總指數增長3.53，考量勘估標的土地類別，以每年 0.5% 核計。

k：資本報酬率，參考中央銀行公告五大銀行平均基準利率(108年4月)2.63%，加一碼 0.25%，定為2.88%。

Vi以期初支付計算，亦即於每期之首日支付當期之租金。

（三）推估表

貳、評估結論：

參、聲明事項：

一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。

二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。