社區建案開放空間使用變動價格減損評估之應用實例(二)

企劃與執行估價師：陳榮源

案由：社區建案因開放空間使用狀態變動致減損交易價值供審理參考

價格日期：108年06月**日

勘查日期：110年01月**日

勘估標的：**市**段系爭開放空間範圍約964坪

全宗土地面積：約3,740坪

屋齡：約7年

估價方法：比較法、土地開發分析法、類比分析法、公共遊憩空間使用行為分析模型

壹、推算程序：

一、推算勘估標的全宗基地價格

以比較法、土地開發分析法求取本案全宗土地價格日期時之合理價格，約為 57.7萬元/坪。

二、建物價格變動率比較法

（一）概要

選擇勘估標的鄰近區域性質相同或相似建案，分析比較數個連續之特定期間交易價格變動情形，以評估勘估標的建案在此等特定期間房屋交易價格與鄰近區域建案差異比例。

（二）推算內容

選擇勘估標的鄰近區域性質相同或相似建案，分析比較數個連續之特定期間，於相同期間內本案不動產市場交易價格變動與近鄰地區建案價格變動之差異百分率，評估本案勘估標的不動產交易價格，因存在開放空間未依法使用等情形，致使消費者基於本案建物諸元綜合價值評價，且具體表現於不動產交易行動，將此等連續期間交易價格變動率之差異，定為因前述案由所致建物價格差異百分率。

三、土地財產權變動價格分析法

（一）概要

土地財產權內涵即於法令限制之範圍內，得自由使用、收益及處分等權利（參照民法第765條規定）。本案開放空間土地性質，依都市計畫法與建築法等，屬建築基地之法定空地，並且依法供作開放空間使用。亦即，本案爭議開放空間範圍負有應對外開放供公眾使用之義務，此一情況與爭議開放空間範圍作為「僅供社區住戶休憩使用之社區花園、走廊」性質有所不同，土地所有人之財產權受到限縮，且表現於土地經濟價值之貶抑。

（二）推算內容

本次勘估即調查法定空地性質之土地交易案例，分析比較以求取本案爭議開放空間範圍土地於法定空地性質上之土地經濟價值，復以土地立體空間利用價值比率修正，求取建有地下室之法定空地性質但無對外部開放使用時之土地經濟價值。此外，再進一步以公共休憩設施（公園）使用行為分析方法，調查並評估對外部開放時之潛在外部使用者總量，對比無對外開放時之差異，求取影響土地經濟價值之差異及其與本建案整體價格（依土地分析法核算之總收入金額）之比率，以此定為因前述案由所致之建物價格差異百分率。

四、推估表

（一）建案比較法價格之決定

比較分析範圍		**市**區	**市**重劃區
		住宅大樓	類比建案
建案個數		36	23
建案特性	屋齡	5年至11年	5年至11年
	總樓層	11層以上	17層以上
	社區戶數	90戶以上	90戶以上
比較分析期間		101年至108年	101年至108年
比較分析方法		中位數比較差異法	中位數比較差異法
比較推算結果	價格變動差異率	-3.40%	-2.96%
	權重	40%	60%
	權重值	-1.36%	-1.78%
	決定價格變動差異值	-3.14%

（二）土地財產權變動價格之決定

土地財產權價值減損比率推計
土開法總銷金額	5,942,543,979元
開放空間土地變動價值	-188,792,931元
管理費用減損金額	- 7,551,717元
推算結論=	-3.30%

（三）加權計算

開放空間範圍全體建案價格減損率
項目	評估價格差異比率(%)	權重(%)	決定價格(%)
			(價格差異比率)
建案價格變動比較法	-3.14%	40%	-3.24%
土地財產權變動價格分析法	-3.30%	60%

貳、評估結論：

建物因開放空間範圍使用變動，影響建案市場價格百分率：-3.24%

參、本案評估重點：

勘估標的開放空間範圍仍屬本案建案建築基地之一部分，兼具開放空間獎勵容積性質，同時屬於法定空地，其地面下仍有建築量體，此為常見之社區建案情形。

本案未予考慮使用專家問卷調查法（Delphi Method），主要原因在於影響價值貶損率之因素甚多，例如: 開放空間面積、配置型態、社區規模、爭執事件性質、近鄰社區環境、公共遊憩空間資源、社區管理、房價地價高低等，受訪者不易完整理解案情，難以做出合適的判斷。在難以準確判斷的情況下，縱有受訪者意見之統計供作反覆調查意見參考，仍因受訪者參與密度、分析理解程度、調查結果理據論證等條件不易提升，以致推論結果在實務上不易被採認。

本案依據學理上不動產價格係由標的不動產之諸元特徵，構成不動產價值之要素，經由市場上眾多的交易行動結果，所呈現之不動產市場價格分布情形，存在消費者對特定建案的評價與其他建案評價之差異，以及對特定事件之評價。

此外，依據財產權配置學理，設計本案評估內容，以土地價格為基礎，運用公共遊憩空間使用行為分析模型，推算得外部潛在使用者進入勘估標的使用之強度，進而決定土地財產權變動價格比率。

肆、聲明事項：

一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。

二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。