非全棟之預售建物評估之應用實例

企劃與執行估價師：陳榮源

案由：不動產買賣價格參考

價格日期：110年07月**日

勘查日期：110年07月**日

勘估標的：**市**區**段土地上***建照規劃興建之商辦大樓

地上第二層至第九層辦公室，暨地下第三層至第五層坡道平面停車位共205個

土地持分面積約830坪，房屋面積約5,761坪，平均車位面積7.87坪。

土地分區：「住四」住宅區

估價方法：比較法、土地開發分析法

 

壹、推算程序：

一、土地法定使用管制規定

（一）土地使用分區

勘估標的屬「變更**市主要計畫（第五次通盤檢討）（第二階段）案」計畫範圍內，並依「變更**市**區細部計畫（第二次通盤檢討）案）」

（二）土地使用分區管制要點

1、使用分區：「住四」住宅區

2、土地使用強度：法定建蔽率60%、容積率180%。

二、推算勘估標的土地比較價格

（一）比較標的允建容積率

允建容積明細表

標的

勘估標的

比較標的1

比較標的2

比較標的3

使用分區

第四種住宅區

商四(1)

住(申1)

住四

建蔽率

%

43.28%

80.00%

46.30%

60.00%

基準容積

%

280.35%

320.00%

262.50%

180.00%

綜合設計獎勵

(倍數)

20.00%

0.00%

15.00%

0.00%

容積移轉

(倍數)

31.05%

0.00%

0.00%

0.00%

合計允建容積率

%

453.15%

320.00%

301.83%

180.00%

（二）勘估標的比較價格

經比較調整修正後，勘估標的土地比較價格約為 62.98萬元/坪。

三、推算勘估標的土地開發分析價格

（一）建築規劃概要

本案**市**區**段商辦大樓（地上16層、地下5層）總銷售房屋面積為35,741.69平方公尺（約為10,811.86坪），另有地下層坡道平面停車位共計401個。

（二）比準戶、比準車位選取

依照委託單位所提供之建案面積配算表所載，比準店舖以第一層（銷售面積229.49坪）、比準辦公室以地上第四層（銷售面積720.22坪）、比準停車位以地下二層坡道平面停車位（車位面積7.87坪）為基準進行推算。

（三）土地開發分析結論

總銷售金額

(元)

3,690,436,216

開發建築利潤率

(%)

20

資本利息綜合利率

(%)

3.47

直接成本

(元)

1,625,785,430

間接成本

(元)

401,559,331

總成本

(元)

2,027,344,761

土地總價格

(元)

945,014,571

土地單位價格

(元/坪)

621,048

（四）勘估標的土開價格

經以土地開發分析法推算後，勘估標的土地土開價格約為 62.21萬元/坪。

四、勘估標的土地價格決定

土地單價約為 62.6萬元/坪

評估標的

地號

項目

評估單價

權重

權重值

決定價格

(元/坪)

(%)

(元/坪)

土地

**區**段****地號

等二筆土地

比較價格

629,888

50%

314,944

625,468

土開分析價格

621,048

50%

310,524

五、區分所有建物價格評估（預售屋）

（一）推估程序

因勘估標的非屬全棟建築量體，故依不動產估價技術規則第98條、第99條、以及第48條、第49條等規定，依序進行下列項目之價格或比例之推算：

1、依成本法推算建物成本價格，

2、依區分所有建物推算土地成本價格，

3、區分所有建物房地價格與車位價格決定。

（二）建築開發總成本與利息、利潤

項次

項目

數值(元)

1

營造或施工費

1,625,785,430

2

規劃設計費

32,515,709

3

廣告費、銷售費

184,521,811

4

管理費

147,617,449

5

稅捐及其他負擔

36,904,362

6

資本利息

106,046,539

7

開發或建築利潤

612,030,344

合計

2,745,421,644

（三）建物部分拆分總成本及相關費用

項次

項目

總金額(元)

建物部分

建物部分總成本、

拆分比率

利息、利潤

1

營造或施工費

1,625,785,430

100.00%

1,625,785,430

2

規劃設計費

32,515,709

100.00%

32,515,709

3

廣告費、銷售費

184,521,811

63.70%

117,539,616

4

管理費

147,617,449

63.70%

94,031,693

5

稅捐及其他負擔

36,904,362

63.70%

23,507,923

6

資本利息

106,046,539

42.81%

45,398,523

7

開發或建築利潤

612,030,344

63.70%

389,860,751

合計

2,745,421,644

2,328,639,645

（四）土地部分拆分總成本及相關費用

項次

項目

總金額(元)

土地部分

金額(元)

備註

拆分比率

1

土地成本總價

951,739,989

100.00%

951,739,989

以土地評估單價核計

2

規劃設計費

32,515,709

0.00%

-

項目總金額減除建物部分，以所得餘額核計。

3

廣告費、銷售費

184,521,811

36.30%

66,982,195

4

管理費

147,617,449

36.30%

53585756

5

稅捐及其他負擔

36,904,362

36.30%

13,396,439

6

資本利息

106,046,539

57.19%

60,648,016

7

開發或建築利潤

612,030,344

36.30%

222,169,593

合計

1,368,521,988

（五）地上層建物、地下層建物成本單價分析

本案依地下層平面停車位產品無分配土地權利持分，因而將車位產品之銷售金額定為車位部分之建物成本價格。停車位總銷售金額為485,250,000元總面積3,153.87坪，分析停車位部分之建物成本單價為153,859元/坪。扣除停車位部分之建物成本金額後，所餘金額則歸屬地上層建物（含公設）產品之建物成本價格，總金額為1,843,389,645元，單價為170,497元/坪。

經比較前者（停車位）之實體設施較為平易，後者（辦公室、店鋪等）之實體設施較為繁複，則前者建物成本單價低於後者係為合理，且二者之單價略有差異，差異約為1.66萬元/坪，尚屬適當，因此，就地上層建物產品、停車位產品分析結果定二者之建物成本單價。

產品項目

銷售面積

銷售金額

建物成本分配

推算建物成本單價

(坪)

(元)

(元)

(元/坪)

地上層建物產品

10,811.83

1,843,389,645

170,497

車位產品

3,153.87

485,250,000

485,250,000

153,859

合計

13,965.70

2,328,639,645

（六）分層建物成本單價分析

依各地上層樓層高度與標準樓高差異情形，分析核算各層建物單價，其中，第1層樓高調整率26.0%、第2層至第9層樓高調整率3.0%，第10層至第16層無調整。

樓層

產品

銷售面積

樓層高度

計價率

約當計價

面積(坪)

約當計價

占比

地上層

計價金額

建物成本單價

項目

(坪)

(m)

建物成本

(元)

(元/坪)

16F

辦公室

499.26

3.6

100.00%

499.26

0.0452

1,843,389,645

83,330,454

166,908

15F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

14F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

13F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

12F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

11F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

10F

辦公室

720.22

3.6

100.00%

720.22

0.0652

1,843,389,645

120,210,430

166,908

9F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

8F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

7F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

6F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

5F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

4F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

3F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

2F

辦公室

720.22

4.0

103.00%

741.83

0.0672

1,843,389,645

123,816,743

171,915

1F店鋪

店鋪

229.49

6.7

126.00%

289.16

0.0262

1,843,389,645

48,262,663

210,304

合計

10,811.83

11,044.35

1,843,389,645

（七）勘估標的建物成本價格

樓層

產品項目

銷售面積(坪)

建物成本單價(元/坪)

計價金額(元)

9F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

8F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

7F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

6F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

5F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

4F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

3F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

2F

辦公室

720.22

171,915

123,816,743

合計

5761.76

171,915

990,533,946

（八）推算土地成本價格（全棟建築量體）

樓層

主建物

附屬建物

當層設施

銷售面積

土地持分

比例

基地面積

持分

面積

面積

土地面積

m2

m2

m2

m2

(坪)

分子

分母

(坪)

(坪)

16F

833.36

403.05

1,650.43

499.26

395

10000

1,521.64

60.1

15F

1,278.37

91.67

413.59

2,380.90

720.22

649

10000

1,521.64

98.75

14F

1,278.37

91.67

413.59

2,380.90

720.22

649

10000

1,521.64

98.75

13F

1,278.37

91.67

413.59

2,380.90

720.22

649

10000

1,521.64

98.75

12F

1,278.37

91.67

413.59

2,380.90

720.22

649

10000

1,521.64

98.75

11F

1,260.85

91.67

431.1

2,380.88

720.22

642

10000

1,521.64

97.69

10F

1,260.85

91.67

431.1

2,380.88

720.22

642

10000

1,521.64

97.69

9F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

8F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

7F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

6F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

5F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

4F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

3F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

2F

1,347.60

91.67

344.37

2,380.91

720.22

682

10000

1,521.64

103.78

1F

568.33

758.64

229.49

269

10000

1,521.64

40.93

BF

(停車位)

0

0

0

全棟合計

19,817.67

1,283.38

5,674.57

35,741.69

10,811.83

10000

1,521.64

2F~9F 合計

19,047.28

5,761.76

5456

10000

830.21

（九）土開法房地價格修正係數

土地價格採計比較法及土開法加權評估之地價時，就全棟建築建物總成本價格、加土地總成本價格（車位除外）總金額為3,211,911,633元。此數即為不含車位之全棟辦公室與店鋪之房地總銷售金額。然於土地開發分析推計全棟房地總銷金額3,205,186,216元，尚未考量土地比較價格加權評估之差異，因此，將二者相比而進行調整修正，修正係數為1.002098292

項次

項目

總成本金額(元)

土開法總銷金額(元)

(車位除外)

運算調整係數

1-1

地上層建物總成本價格

1,843,389,645

1-2

車位產品總成本價格

485,250,000

2

土地總成本價格(比較法)

1,368,521,988

(1-1與2)合計

(車位除外)

3,211,911,633

3,205,186,216

1.002098292

（十）調整後全棟建築房地價格

樓層

產品項目

銷售面積

土開分析法評估價格

調整係數

調整後銷售金額

(坪)

(元)

(元)

16F

辦公室

499.26

152,515,292

1.002098292

152,835,314

15F

辦公室

720.22

218,050,332

1.002098292

218,507,865

14F

辦公室

720.22

216,085,915

1.002098292

216,539,326

13F

辦公室

720.22

214,121,497

1.002098292

214,570,786

12F

辦公室

720.22

212,157,080

1.002098292

212,602,248

11F

辦公室

720.22

210,192,663

1.002098292

210,633,709

10F

辦公室

720.22

208,228,245

1.002098292

208,665,169

9F

辦公室

720.22

209,404,901

1.002098292

209,844,294

8F

辦公室

720.22

207,410,569

1.002098292

207,845,777

7F

辦公室

720.22

205,416,236

1.002098292

205,847,259

6F

辦公室

720.22

203,421,904

1.002098292

203,848,743

5F

辦公室

720.22

201,427,572

1.002098292

201,850,226

4F

辦公室

720.22

199,433,239

1.002098292

199,851,708

3F

辦公室

720.22

201,427,572

1.002098292

201,850,226

2F

辦公室

720.22

203,421,904

1.002098292

203,848,743

1F

店鋪

229.49

142,471,293

1.002098292

142,770,239

地上層合計

10,811.83

3,205,186,216

3,211,911,633

（十一）全棟建築（區分所有建物）土地持分單價推算

樓層

產品

銷售面積

調整後

建物成本單價

建物成本總價

土地拆算金額

持分

持分土地成本單價

項目

銷售金額

土地面積

(坪)

(元)

(元/坪)

(元)

(元)

(坪)

(元/坪)

16F

辦公室

499.26

152,835,314

166,908

83,330,454

69,504,860

60.1

1,156,391

15F

辦公室

720.22

218,507,865

166,908

120,210,430

98,297,435

98.75

995,369

14F

辦公室

720.22

216,539,326

166,908

120,210,430

96,328,896

98.75

975,436

13F

辦公室

720.22

214,570,786

166,908

120,210,430

94,360,356

98.75

955,502

12F

辦公室

720.22

212,602,248

166,908

120,210,430

92,391,818

98.75

935,568

11F

辦公室

720.22

210,633,709

166,908

120,210,430

90,423,279

97.69

925,618

10F

辦公室

720.22

208,665,169

166,908

120,210,430

88,454,739

97.69

905,467

9F

辦公室

720.22

209,844,294

171,915

123,816,743

86,027,551

103.78

828,972

8F

辦公室

720.22

207,845,777

171,915

123,816,743

84,029,034

103.78

809,714

7F

辦公室

720.22

205,847,259

171,915

123,816,743

82,030,516

103.78

790,456

6F

辦公室

720.22

203,848,743

171,915

123,816,743

80,032,000

103.78

771,198

5F

辦公室

720.22

201,850,226

171,915

123,816,743

78,033,483

103.78

751,940

4F

辦公室

720.22

199,851,708

171,915

123,816,743

76,034,965

103.78

732,682

3F

辦公室

720.22

201,850,226

171,915

123,816,743

78,033,483

103.78

751,940

2F

辦公室

720.22

203,848,743

171,915

123,816,743

80,032,000

103.78

771,198

1F

店鋪

229.49

142,770,239

210,304

48,262,663

94,507,576

40.93

2,308,879

地上層合計

10,811.83

3,211,911,633

1,843,389,645

1,368,521,988

1,521.64

899,370

（十二）勘估標的土地成本價格

將前述各地上層價格表內第2層至第9層予以加計，算得勘估標的辦公室（第2層至第9層）建物持分土地權利面積共計830.21坪，土地成本價格總計644,253,030元，總平均土地成本單價776,013元/坪。

樓層

產品項目

持分土地面積

持分土地成本單價

持分土地成本價格

(坪)

(元/坪)

(元)

9F

辦公室

103.78

828,972

86,027,551

8F

辦公室

103.78

809,714

84,029,034

7F

辦公室

103.78

790,456

82,030,516

6F

辦公室

103.78

771,198

80,032,000

5F

辦公室

103.78

751,940

78,033,483

4F

辦公室

103.78

732,682

76,034,965

3F

辦公室

103.78

751,940

78,033,483

2F

辦公室

103.78

771,198

80,032,000

合計

830.21

776,013

644,253,030

（十三）勘估標的房地價格與車位價格

本案評估過程中，就開發建築產品辦公室、店鋪與車位等項目，採用之比較標的均為適當，比較調整亦為妥適，所決定之土地開發房地產品與車位產品價格，具備優良的可信度，因此，援用為決定勘估標的房地價格之基準。

勘估標的車位包含地下3層12個、地下四層95個、地下5層98個，共計205個平面停車位，依照土地開發分析法車位比較標的比較評估結論，決定地下3層車位單價為125萬元、地下4層為115萬元、地下5層為105萬元，單一車位規劃面積以26.00㎡（約為7.87坪）核計。勘估標的房地價格與車位價格，詳如表列說明：

項目

樓層

面積、數量(坪)、(個)

單價(元/坪)

評估價格

(元/個)

辦公室

9F

720.22

291,361

209,844,294

8F

720.22

288,587

207,845,777

7F

720.22

285,812

205,847,259

6F

720.22

283,037

203,848,743

5F

720.22

280,262

201,850,226

4F

720.22

277,487

199,851,708

3F

720.22

280,262

201,850,226

2F

720.22

283,037

203,848,743

坡道平面

B3

12

1,250,000

15,000,000

車位

B4

95

1,150,000

109,250,000

B5

98

1,050,000

102,900,000

合計

辦公室

5,761.76

283,655

1,634,786,976

坡道平面車位

205

1,108,048.78

227,150,000

貳、評估結論：

總價：NTD 1,861,937,000

勘估標的價格及分析方式

項目

面積或輛數

單價、營建成本單價或平均單價

勘估價格

備註

(坪)、(個)

(元/坪)、

(元)

(元/個)

依土地價格及建物成本價格

土地成本

830.21

776,013

644,253,030

1、各樓層建物面積依委託人提供分層房屋銷售面積表推估。

建物成本(辦公室)

5,761.76

171,915

990,533,000

建物成本(停車位)

205

1,108,049

227,150,000

建物成本合計

1,217,683,946

2、辦公室範圍包括第2層至第9層全部。

勘估標的總價(取概數至千位)

1,861,937,000

依房屋價格

及車位價格

房地價格

5,761.76

283,730

1,634,786,976

3、停車位範圍包括B3層12個、B4層95個、B5層98個，共計205個。

車位價格

205

1,108,049

227,150,000

勘估標的總價(取概數至千位)

1,861,937,000

 

參、本案評估重點：

本案係屬尚未興建之規劃預售辦公室及車位之價格評估，故未採取房屋交易案例直接作為勘估標的之比較標的，就產品屬性而言，本案預售房屋完工期程仍待相當的時日，直接採用房屋比較價格容有商榷。

此外，本案非屬全棟建物交易，必須分析地上層與地下層之差異，以及地上各層之間之差異，同時要處理土地比較價格與土開價格差異所形成之總銷金額之差異。無論就建築成本與土地成本拆分、利潤利息與管銷成本拆分、分層建物成本分析、分層建物之持分土地價格分析、停車位成本分析等各面向，都需要經過一連串縝密的推算，推演過程需要邏輯上的一致性，最終也需要分別列明土地及建物成本價格，以及房屋及車位價格之推算結論。

 

肆、聲明事項：

一、本文所載內容具個別案件之獨一性，評估結論並不適用於任何其他類似事件。

二、本文提供研究參考使用，使用時應尊重著作權，並註明引用來源。