土地分割共有物的專案分析

土地分割

共有土地分割可有協議分割方式，或採訴請法院裁判分割的方式。 在分割共有物的發起階段，必須進行基地現況調查、產權調查、共有人組合調查、 土地利用法規調查、通行道路調查、土地役權調查等基礎調查工作，接下來就是 研擬初期方案，提供做為協商並彙整權利人意見之用。經過協商整合意見之後， 即須著手模擬預為分割之圖面及推算工作，再經詳細分析說明及獲致共識後，具 體進行協議簽署，或無法達成協議時，向法院提起分割共有物訴訟。

在預擬分割方案過程中，必然牽涉分割前後權益價值分配變化的問題，也牽涉到 分割後權益價值變動產生的金錢找補問題，共有人是否有能力支付補償他共有人? 或他共有人願意充當抵押權人?

因此，在發起階段應能掌握分割共有物專案的動態變化，即時能提供數個模擬方案 進行可行性分析，並且精確地推算權益價值變動的數值，以及後續金錢找補的情形。 然而，在預擬方案階段缺少不動產估價師參與的情況下，實不易達到這種理想的狀態。 茲舉二個經由法院委託鑑定案比較說明。

案例一

原本只要鑑定依當事人提出的分割方案，在分割前後土地權益價值的 變動，以及因變動產生的金錢找補情形，其後，法院追加改以各所有人 無金錢找補為前提，委請提供調整方案。 經地界調整、增減分組內共有人分割後土地持分比例，分割後土地權 益價值總數略增，各人之間無須金錢找補。說明如下:

• 土地使用分區 : 特定農業區/農牧用地
• 土地總面積: 1926.31坪
• 共有人數: 12人，其中 A1~A3 編為一組、B1~B2 編為一組，其他人無編組。

　　(一) 依當事人方案鑑定結論摘要

所有權人	分割前
	持分比例	全部土地價值	應有土地權益價值
A1	18分之1	110,715,349	6,150,853
A2	18分之1		6,150,853
A3	18分之1		6,150,853
B1	30分之1		3,690,512
C	6分之1		18,452,558
D	6分之1		18,452,558
B2	30分之1		3,690,512
E	30分之1		3,690,512
F	30分之1		3,690,512
G	30分之1		3,690,512
H	6分之1		18,452,558
I	6分之1		18,452,558
合計			110,715,349

所有權人	分割後
	應有土地價值	分配土地價值	應補償他共有人金額	應受補償金額
A1	6,150,853	6,619,461	468,608
A2	6,150,853	7,300,878	1,150,025
A3	6,150,853	6,619,461	468,608
B1	3,690,512	2,323,895		1,366,617
C	18,452,558	17,172,379		1,280,179
D	18,452,558	15,935,724		2,516,834
B2	3,690,512	2,323,895		1,366,617
E	3,690,512	3,435,492		255,020
F	3,690,512	3,332,940		357,572
G	3,690,512	3,333,971		356,541
H	18,452,558	21,543,411	3,090,853
I	18,452,558	20,773,843	2,321,284
合計	110,715,349	110,715,349	7,499,378	7,499,378

　　(二) 依調整方案鑑定結論摘要

所有權人	分割前
	持分比例	全部土地價值	應有土地權益價值
A1	18分之1	110,715,349	6,150,853
A2	18分之1		6,150,853
A3	18分之1		6,150,853
B1	30分之1		3,690,512
C	6分之1		18,452,558
D	6分之1		18,452,558
B2	30分之1		3,690,512
E	30分之1		3,690,512
F	30分之1		3,690,512
G	30分之1		3,690,512
H	6分之1		18,452,558
I	6分之1		18,452,558
合計			110,715,349

所有權人	分割後
	應有土地價值	分配土地價值	應補償他共有人金額	應受補償金額
	應有土地價值	分配土地價值	應補償他共有人金額	應受補償金額
A1	6,192,548	6,192,548	0	0
A2	6,192,548	6,192,548	0	0
A3	6,192,548	6,192,548	0	0
B1	3,715,529	3,715,529	0	0
C	18,577,643	18,577,643	0	0
D	18,577,643	18,577,643	0	0
B2	3,715,529	3,715,529	0	0
E	3,715,529	3,715,529	0	0
F	3,715,529	3,715,529	0	0
G	3,715,529	3,715,529	0	0
H	18,577,643	18,577,643	0	0
I	18,577,643	18,577,643	0	0
合計	111,465,856	111,465,856	0	0

案例二

原本只要鑑定依當事人提出的分割方案，在分割前後土地權益價值 的變動，後改以委請調整分割方案，以達到特定部分共有人依權益 價值獲分配土地，該特定部分共有人無金錢找補。 經地界調整，迴歸計算分割後總地價，以及該特定區塊編號土地面積， 最後算得該特定部分共有人於無金錢找補條件下分得土地之位置及面積。 如以下說明:

1. 土地使用分區 : 乙種工業區
2. 土地總面積: 2211.33坪
3. 共有人數: 15人，分別編號為所有權人A、B、D1~D13共15人。
4. 分割方案概要:
   1. 土地共21筆，擬分為ABC、D、E、F、G、H、I等7區塊。
   2. 使所有權人A取得A區塊土地，使所有權人B取得B區塊土地， 使其他所有權人D1~D13等13人共同取得C區塊土地。
   3. D、E、F、G、H、I各區塊土地分配情形，因文長省略。
   4. 主要目的，使所有權人A、B二人分得土地後無須金錢找補。

所有權人姓名	權益價值比例	可分配土地價值
D1	0.074593	16,099,068
D2	0.092822	20,033,391
D3	0.041265	8,906,117
B	0.025259	5,451,660
D4	0.000015	32,404
A	0.204865	44,215,264
D5	0.004004	864,167
D6	0.000015	32,404
D7	0.000150	32,404
D8	0.000150	32,404
D9	0.166668	35,971,391
D10	0.166668	35,971,391
D11	0.166668	35,971,391
D12	0.056436	12,180,416
D13	0.000150	32,404
總計	1.000000	215,826,276

區塊編號	分區塊	價格種類	土地面積(㎡)	土地單價(元/㎡)	總價(元)
ABC區塊	A分區	限定價格	1,173.19	37,336	43,801,996
	B分區		139.06	38,836	5,400,705
	C分區		3,693.12	31,435	116,094,731
	合計		5,005.38		165,297,431

結語

土地分割共有物所需考量之因素甚為繁雜，若能擬妥完善的計畫，從基礎調查分析工作開始， 逐步經過預擬方案的精算與可行性分析，再經過完整的資訊揭露與充分的協商，應該可以 減少大量的協商成本，縮減消耗的時間，同時能達到更理想的目標方案。